пятница, 3 августа 2012 г.

Консалтинг:- разработка стратегии развития объекта;- анализ вариантов более действенного

Статья 130 Штатского кодекса Русской ФедерацииУправление недвижимостью. На данный момент данной темеуделяется больше внимания как со стороны собственников, так исо стороны органов власти.
В текущее время неувязка эффективности управлениянедвижимостью нередко становится темой различных выступлений, дискуссий, круглых столов. Этосвязано, сначала, с ростом масштабов неподвижного имущества, вовлекаемого воборот, сложностью и неоднородностью структуры и состава имущественных комплексов, повышениембюджета собственника на управление и развитие недвижимости.
Разумеется, что привыборе того либо другого механизма управления нужно учесть предназначение имущества,его состав, также задачки и цели, которые будет преследоватьсобственник при его использовании.В реальный момент неувязка увеличения эффективности управленияобъектами недвижимости является более острой. Управление неподвижной собственностью может осуществлятьсяв разных формах:- сдача в аренду хозяйствующим субъектам;- продажа;- передачав хозяйственное ведение либо оперативное управление муниципальным и городским унитарнымкомпаниям, учреждениям, казенным компаниям;- передача в доверительное управление проф управляющим;-передача в безвозмездное использование, лизинг и т. п."Но на данный момент нужногласить не просто об управлении, а об действенном управлении.
Действенноеуправление объектами недвижимости позволяет извлекать самую большую выгоду от их использования,но имеющиеся модели управления этими объектами не содействуют увеличению доходностиот их использования, т. к. не полностью соответствуютсложившимся рыночным отношениям", - считает Игорь Веригин - генеральный директор

ЗАО "Город", компании, занимающейся управлением недвижимостью более 10 лет.Признанным фактомбудет то, что сначала 1990-х годов на шаге становлениярынка недвижимости лидирующее положение на рынке Москвы заняли западные управляющиекомпании.
Это вышло поэтому, что зарубежные компании, приходя в Россиюс целью ведения длительного бизнеса либо вложения больших инвестиций, приводилис собой большие спец международные управляющие компании, услугами которых онивоспользовались на родине, опыт и качество услуг которых не вызываликолебаний. Не считая того, их деловое общение проходило на одном профуровне, с учетом единых эталонов ведения бизнеса, деловой этики, свойствапредоставления услуг.В текущее время мы можем следить совсем иную ситуацию:за последние 5-7 лет на рынке недвижимости появилось и основалосьдостаточное количество русских компаний, мастерски занимающихся управлением недвижимостью.
Более того,на рынке вышло перераспределение сил, обусловленное последующими факторами:- русские компании,работающие на рынке недвижимости, процесс становления которых проходил далековато нев оранжерейных критериях, наработали громаднейший опыт и отточили свое мастерстводо совершенства в критериях жесткой конкурентноспособной борьбы, повсевременно меняющегося законодательства,и сейчас они могут предложить своим клиентам больший пакет услуг,чем западные компании;- западные компании в большинстве случаев работают только снезапятнанными инвестициями, живыми средствами и жесткими гарантиями. Русские компании поуправлению недвижимостью могут работать с объектами хоть какой трудности, предоставляя клиентуне только лишь всеохватывающую программку обслуживания, да и отдельные услуги, зачто западные компании в собственной массе не берутся, предпочитая заключатьдоговоры на оказание всего комплекса услуг по управлению недвижимостью;- подходк управлению, владение политической и экономической ситуацией в стране, осознаниепроцесса управления специфичной русской недвижимостью, оперативность и упругость русских компанийпозволяет им составить достойную конкурентнсть западным компаниям, работающим по сложившимсяэталонам и принятой у их методике управления.Управление недвижимостью включает всебя вопросы денежного анализа и прогноза, элементы антикризисного управления, денежногоучета, маркетинга, консалтинга, оценки, также брокерские услуги, если этонужно.Главные принципы управления недвижимостью применимы к хоть каким объектам недвижимости независимоот их многофункционального предназначения.
Проф управление позволяет решить вопрос оптимальногоиспользования объекта недвижимости с целью получения определенных выгод от егоиспользования.
В чем будет выражаться эта выгода, определяет собственник, азадачей управляющего является поиск и оптимизация всех ресурсов объекта ипостроение схемы их использования с наибольшей отдачей.Диапазон услуг проф управляющихкомпаний достаточно широкий. К ним относятся:Рекламные исследования:- анализ местоположения объекта;-анализ рынка.Консалтинг:- разработка стратегии развития объекта;- анализ вариантов более действенногоиспользования объекта;- оптимизация ранца недвижимости;- оптимизация налогообложения.Управление:- технической эксплуатацией;- объектомкак инвестицией;- всеохватывающими проектами.Оценка:- текущей цены объекта либо имущественного комплекса;-денежного состояния;- эффективности использования объекта;- техно экспертиза.Вкладывательный анализ:- разработка вкладывательнойполитики;- формирование ранца недвижимости;- анализ текущего денежного состояния и определениеиздержек на содержание объекта.На данный момент становится естественным, что сотрудничество с будущимсобственником, также знакомство и "вхождение" управляющей компании в работус объектом должны осуществляться на стадии подготовки проекта, документации, сопровождениястроительства.
Это сначала связано с тем, что период"вхождения" управляющей компании в проект занимает достаточно большой временной период,который составляет от 1-го до 3-х месяцев зависимо оттрудности объекта.
За этот период управляющий определяет, что желает собственник(к огорчению, достаточно нередко встречаются ситуации, когда собственник не представляетмасштабов нужных преобразований и не может обусловиться с хотимым конечнымрезультатом), какими возможностями для решения намеченной цели обладает управляющий, икакой категории трудности объект поступает в работу.Управляющая компания проводит всестороннееи детализированное исследование объекта, включающее физическую и техно экспертизу состоянияобъекта, его конструкций и инженерных систем, оценку рыночной цены объектана момент исследования, проводит анализ рынка и определяет нишу, которуюзанимает объект на рынке, разрабатывает несколько вариантов вероятного и болеедейственного использования объекта и просчитывает их с денежной точки зрения,оценивает и предлагает более удачные схемы финансирования объекта.
После тогокак определены более многообещающие варианты развития объекта, собственник воспринимает окончательноерешение, какой из предложенных проектов будет претворен в жизнь. Не считаяпроекта развития объекта, управляющая компания представляет собственнику детализированную смету ибюджет, в рамках которого будут проводиться работы и за которыйуправляющая компания будет отчитываться перед собственником.Естественно, существует возможность внепланового отличияот проекта и бюджета, но каждое отклонение и его необходимостьподлежат дополнительному дискуссии и согласованию с собственником, что является гарантиейсоблюдения интересов собственника.Размер вознаграждения управляющей компании в каждом определенном случаеопределяется по-разному.
Это может быть как процент от реального валовогооборота, так и агрессивно фиксированная сумма.Более показательным является пример, когдауправляющая компания берет в полное управление бизнес-центр. Тогда в задачкиуправляющей компании входят: контроль проекта строительства, сдача" объекта в эксплуатацию,техно эксплуатация строения, поиск арендаторов и сдача помещений в аренду,ведение договоров аренды, охрана объекта, его уборка, предоставление арендаторам дополнительныхсервисных услуг как своими силами, так и силами подрядных организаций.

Появляется вопрос, как в данном случае определяется вознаграждение управляющей компании,ведь доход вероятен только через 1,5-2 года (с учетом временистроительства). Более логичным в этой ситуации является подход, когда нашагах строительства и сдачи объекта в эксплуатацию вводится фиксированная оплатауслуг управляющей компании зависимо от степени ее роли впроекте и "загруженности".
Но после сдачи объекта в эксплуатацию, когдаздание уже начинает заселяться арендаторами, вводится система вознаграждения, привязанная креальному валовому доходу.
На этом шаге вознаграждение для управляющей компанииобычно составляет 5-8 процентов от валового дохода, получаемого с объекта.

Выслеживается очевидная связь: чем больше валовой доход и чем меньшеиздержки, тем больше вознаграждение, потому управляющая компания заинтересована в оптимизацииработы объекта - понижении расходной части и увеличении дохода, получаемогоот объекта.
Это простая экономика.Вероятен также вариант, когда гонорар управляющейкомпании закладывается сверх арендной ставки и уплачивается арендаторами в видерасходов на управление вместе с эксплуатационными расходами.
В данном случаетакже утверждается бюджет, в рамках которого происходит поступление и расходованиесредств управляющей компании.Управляющая компания, участвующая в проекте, ведет жесткий контрольза соблюдением свойства и сроков работ по проекту подрядными организациями.

В итоге отклонение от запланированной сметы обычно не превосходит 3-10процентов, что является очень суровой экономией для собственника. Ведь нередкислучаи, когда за счет раздувания подрядчиками объемов работ и сметыизрасходованных материалов на одном только шаге строительства отклонение может составить

20 процентов.
Так что экономия явна.На данный момент управляющие компании все почащевпрямую заключают договоры на поставку ресурсов с Мосводоканалом, Мосэнерго, идругими обеспечивающими организациями, что в предстоящем существенно упрощает как приемобъектов в эксплуатацию, так и решение вопроса выделения объектов техлибо других ресурсов, нужных для жизнеобеспечения объекта.В связи с высочайшейстепень риска деятельности управляющей компании, ее денежной ответственностью перед собственниками,инвесторами, арендаторами и другими участниками проекта появляется необходимость страхования ответственностипри осуществлении проф деятельности.
Естественно, что в управлении недвижимостью, каки в любом другом бизнесе, имеют место неожиданные ситуации, ноза счет профессионализма привлекаемой управляющей компании они сводятся к минимуму.В случае причинения вреда объекту, либо в случае, связанным снарушением контракта управления, страховая компания стопроцентно возмещает убытки потерпевшей стороне.

Стоит увидеть, что страховые компании без охоты идут на такие видыстрахования, потому сумма страховых взносов достаточно высочайшая.Компании и собственники, привлекающиек управлению собственной собственностью проф управляющих, ценят сначаласвои средства и свое время, качество предоставляемых услуг, возможность избавитьсяот решения огромного количества заморочек, связанных с эксплуатацией объектов недвижимости, поискомподрядчиков и поставщиков, заключением договоров с подрядными организациями, общением сарендаторами и обилием других заморочек, раз в день возникающих в этой сфере.Предоставляя возможность экспертам в области недвижимости заниматься своим делом, собственникможет очень сконцентрироваться на ведении собственного профильного бизнеса, понизить издержкии иногда существенно прирастить собственный доход.
Тот, кто хотя быраз воспользовался услугами управляющей компании, обязательно обратится к ее помощив дальнейшем.Одной из серьезнейших заморочек, препятствующих развитию рынка управления недвижимостью,является неподготовленность собственника.
Обычно, собственник не представляет, что может бытьболее отлично использовать его недвижимость и использовать технологии управления, дозволяющиеповысить ее доходность и рыночную цена.Другой суровой неувязкой в сфереуправления объектами недвижимости является отсутствие нормативной правовой базы и наличиеспецифичности отношений принадлежности в пост-приватизационный период.
На Западе все процедурывоздействия на собственность определены в рамках штатского законодательства. У насже фактически хоть какое управленческое решение нужно подкреплять разработкой правовой модели.Ксуровым дилеммам в сфере недвижимости также стоит отнести отсутствие единыхэталонов ведения бизнеса в русских управляющих компаниях, закрытость инфы, нежеланиеуправляющих компанией делиться информацией, опытом, наработками.
Это в особенности животрепещуще дляМосквы (нужно учесть специфику ведения бизнеса в столице), Санкт-Петербург женапротив в этом вопросе держится политики "открытых дверей", которая выражаетсяв нередком проведении круглых столов и семинаров, коллективных дискуссиях болееживотрепещущих вопросов управления недвижимостью.
Интенсивно работает Санкт-Петербургская гильдия управляющих идевелоперов, объединяющая большая часть питерских компаний, работающих в сфере управления недвижимостью.Необходимо отметить, что ей удалось отыскать взаимопонимание с органами власти,которые не только лишь принимают активное роль в круглых столах исеминарах, но также завлекают экспертов для управления гос и городскойсобственностью (!).
Представители органов власти северной столицы смогли оценить способностьпрофессионалов в области управления недвижимостью распоряжаться объектами намного эффективнее ГУПови МУПов, также их способность обеспечить значимые поступления вбюджет, благодаря более оптимальному и действенному использованию принадлежности.На данный момент работа надсозданием схожей ассоциации ведется и в Москве, т. к. итут назрела насущная необходимость соединить экспертов, работающих в сфере управлениянедвижимостью. Для того, чтоб управляющие смогли заявить о собственной деятельностикак о суровом направлении рынка недвижимости, нужно сделать независящий Русскийинститут управления недвижимостью, задачками которого являлись бы представление интересов управляющихкомпаний по более животрепещущим вопросам в сфере управления недвижимостью, атакже объединение разрозненных наработок и увлекательного опыта, выработка проф эталонов,проф этики, проведение и разработка программ сертификации персонала, работа ссобственниками и органами власти по объяснению функций управляющих недвижимостью.Одним изосновных направлений деятельности этого Института должна стать разработка законодательной базы,регламентирующей рынок управления недвижимостью, отсутствие которой, как уже говорилось, являетсясуровой неувязкой.Да, непременно, заморочек много, но решить более острые нанынешний денек трудности в сфере управления недвижимостью можно только объединившись,сообща.
Целью создаваемого Института и будет объединение и скопление всегонаилучшего, что уже сотворено и наработано в этой сфере.e-mail: spm111@yandex.ruКошкинаМарина Александровна, ответственный секретарь РОУН "Менеджеры недвижимости"

0 коммент.:

Отправить комментарий